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　　大眾網記者 王宗陽

　　9月19日，國家統計局發布消息：8月份濟南新建商品房均價達到9518元，較上月上漲3.2%，創下近九年來的最高漲幅。此外，中國房價行情平臺也在近日公布了8月份31個省會城市住宅房價排名，濟南再創紀錄——以11423元的均價躋身全國第10名。

　　從去年8月到今年8月，濟南房價一年漲幅高達16.59%！不光是市民害怕，開發商都“心慌”。大眾網記者注意到，濟南房價從今年2月份開始漲幅明顯。究其原因，有各種利好政策的密集出臺，也有房企與購房者聯手“推波助瀾”。大眾網記者以時間軸為脈絡，給您扒一扒濟南的房價是怎樣“竄”進全國前十的。

　　

　　一年來濟南樓市價格變化圖

2016年1月，新房均價8491元 關鍵詞：賣不動
——濟南新建商品房需24個月才能去化完畢

　　2016年1月份，是濟南今年以來樓市最差的一月。根據有關部門統計數據顯示，2016年1月濟南新建商品房均價為8491元/平米，房屋庫存至少需24個月才能去化完畢。這意味著，就算政府不賣地企業不蓋房，濟南的房子賣完至少也要兩年時間。當時，開發商心情是極其崩潰的，因為老百姓都把錢揣在了兜里。

2016年2月，新房均價8530元 關鍵詞：政策發力
——房貸首付再下調，契稅營業稅都降了

　　2016年濟南樓市的火爆，始于2月。 2月2日，央行和銀監會聯手發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，規定在不實施“限購”措施的城市居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。此外，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。

　　好消息還在繼續。2月19日下午，財政部發布關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

　　2月25日，山東省財政廳、地方稅務局、省住建廳聯合發布契稅調整新政：購房人跨區購買二套房，只要所在行政區域沒有房產，可按首套房政策繳納契稅，即90平方米以下繳納1%契稅，90㎡以上繳納1.5%契稅。

　　這兩項利好政策一出，大大減輕了購房者交易成本，加速了投資性需要釋放，為樓市火爆打下了伏筆。

2016年3月，新房均價8585元 關鍵詞：公積金
——濟南公積金貸款額度提至70萬，市民聞風而動

　　今年3月，大眾網記者在參加濟南市委市政府發布會時，得知了一個重磅消息——住房公積金貸款額度提至70萬！具體是： 兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭申請住房公積金貸款的最高可貸款額度由60萬提高到70萬元（在章丘、平陰、濟陽、商河四縣市申請住房公積金貸款的最高可貸額度由50萬元提高到60萬元）；一人繳存住房公積金的職工家庭在市內六區購買自住住房、申請住房公積金貸款的最高可貸款額度由30萬元提高到40萬元（在章丘、平陰、濟陽、商河四縣市申請住房公積金貸款的最高可貸額度由25萬元提高到35萬元）。

　　有專家直言，濟南公積金新政落地，給樓市“買買買”定了基調。

2016年4月，新房均價8683元 關鍵詞：回暖
——政策利好促樓市“量價齊升”，比去年同期多賣6000多套房

　　2016年4月，濟南樓市政策無大的變動。政策利好對于樓市的影響逐漸顯現，2016年4月濟南商品房共計成交20865套，其中住宅成交13165套，占總成交的63%。相比去年同期的9972套增加了10893套，住宅成交增加了6241套。

2016年5月，新房均價8724元 關鍵詞：去庫存
——山東連放“大招”：買房給3%-10%補貼，擴大棚改貨幣安置

　　2016年5月份 山東省正式印發《關于深入推進供給側結構性改革的實施意見》。圍繞去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板“三去一降一補”五大任務，出臺40條政策措施。其中對于房地產去庫存，放了三個“大招”：

　　第一，是擴大貨幣化安置比重，各地新啟動的棚改項目總體上貨幣安置比例不得低于50%；支持房產租賃行業發展，對公共租賃住房免征房產稅，建設占地按規定免征城鎮土地使用稅。

　　第二，是逐步將符合條件的農民工、個體工商戶等納入住房公積金體制，允許企業、個人均按5%下限繳費，實現住房公積金低門檻、廣覆蓋。

　　第三，是商品房庫存較多的縣（市、區）可根據購房支出給予3%-10%的補貼。

　　“三策并舉”，無疑給了房企更大的底氣，也讓購房者聞風而動，生怕房子買晚了會更貴。2016年5月，濟南住宅市場迅速回暖，共成交9240套、107.68萬平米，同比增加22.4%和28.2%，環比增加4.0%和5.5%。5月，濟南市場庫存已經不足12000套。持續升溫的銷售以及持續縮減的庫存，引得各房地產商積極“補貨”。同時，“新啟動的棚改項目總體上貨幣安置比例不得低于50%”的政策讓大量拆遷戶手中持幣，開啟全城掃房模式，更加快了房價上漲。

　　

　　從去年8月到今年8月，濟南房價一年漲幅高達16.59%，其中東部樓盤漲幅最明顯。（記者 王宗陽 攝）

2016年6月，新房均價8842元 關鍵詞：“地王”
——市場良好促東部“瘋狂拿地”，奧體附近房子“半年漲3000”！

　　半年不到的時間里，濟南房價不斷上漲，除了密集出臺的樓市利好新政外 ，還因為CBD、“地王”、軌交這三大濟南“新氣質”的助推。

　　2016年6月29日，濟南東部上演“地王”大戰。唐冶片區8塊土地的掛牌出讓引發房企搶地大戰。圍子山組團三塊土地的競拍歷時10小時，創下濟南最長耗時土拍記錄。部分地塊樓面地價已突破7000元每平方米，創下唐冶片區地價新高。伴隨著濟南中央商務區規劃和建設的正式啟動，過去清冷的東部唐冶片區，如今成了香餑餑，附近的樓盤凡是沾上“CBD”的邊，漲幅就很明顯。其中，奧體片區半年來普漲3000元+，往東的漢峪金谷片區普漲2000元，再往東的唐冶片區普漲1000元。

　　此外，2016年6月底，《濟南市人民政府關于規范社會資金參與土地熟化工作的意見》政策落地，濟南市將取消“唯一熟化人”拿地模式改為新模式——土地以“凈地”交給政府，政府再組織進行招拍掛土地轉讓，各開發商均可參與。

　　這無疑給開發商打了一針強心劑。6月底開始，唐冶片區多個在售樓盤漲幅明顯，甚至部分開發商采取了捂盤惜售的策略。數據顯示，6月到7月，濟南東部綠地城均價每平方米上漲1100元，漲幅為15.94%。帝華鴻府均價每平方米上漲700元，漲幅12.07%;華夏帝苑均價每平方米上漲600元，漲幅為9.52%;恒大名都均價每平方米上漲725元，漲幅為8.87%。

2016年7月，新房均價9178元 關鍵詞：“破9”
——濟南新房均價首破9000元超青島，實現“12連漲”

　　7月份的濟南樓市，已經火得停不下來了。當月，濟南新建住宅均價達到9178元/平米，并實現兩個“壯舉”——均價首破“9”、均價首次超越了青島。至此，濟南樓市已經瘋狂連漲了12個月。尤其是從今年1月開始，濟南樓市更加“狂暴”，新建住宅價格從1月的8491元/平米，漲到7月的9178元/平米，漲幅高達8.09%。

　　或許你對這個數字沒啥概念，但你看看其它小伙伴的價格：青島以8852元/平米位列第二，威海、煙臺房價均在6000元/平米，日照、東營、淄博則超過5000元/平米，濰坊、德州、菏澤、聊城則在4000元/平米左右。

　　7月份，看到濟南房地產業一片形勢大好，“國民公公”王健林也坐不住了。7月底，他專門來濟南簽約，要在濟南東城建一個630億的超大型綜合體。這個消息，給連漲了12個月的濟南樓市又打了一針“強心劑”。

2016年8月，新房均價9518元 關鍵詞：“全國第10”
——濟南房價漲瘋了，首次“躥”進全國前十強

　　從7月到8月，濟南的新房價格“躥”得更快了。一位前往經十東路買房的市民王女士見證了“奇跡”——一經十東路的景和山莊,三室兩廳的房子賣到16000元/平方米，而一個月前，“漲價大潮”還未涌動至此，當時的房價才是9600元。

　　中國房價行情平臺剛公布的8月份31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行情況，證明了上面這位王女士的感受絕非個案。8月，濟南新房均價達到9518元，平均住宅價格則以11423元躋身全國第10名，與去年8月份相比漲了16.59%。看到這個消息，不少小伙伴表示已無力吐槽了。

　　面對節節高升的房價，濟南地產圈一位資深人士認為，有些樓盤壓根就不值這個價，有的開發商是“趁火打劫”，隨便找個理由就敢漲幾千。此外，在購房者一方，當前的樓市除了滿足住房剛需外，已成了許多人實現資產保值的投資品，“買漲不買跌”的現象不只是股票和黃金的專利，對房子也同樣適用。

　　另一個原因，政府在棚改項目安置補償方案中，把貨幣化安置列為居民主要選擇方式，也讓大量拆遷戶手中有了大筆購房資金。其中，濟南就出臺了引導征收拆遷群眾選擇貨幣化安置的政策，允許各項目征收主體以被征收房屋價值15%-20%的幅度設立貨幣化安置獎勵資金。此前，二鋼片區被劃歸為CBD片區后，拆遷補償價格(住房補償+獎勵補償)達1.5萬/㎡。拆遷直接催生了一批“買買買”的購房大軍，直接帶動了CBD片區房價的新一波上漲。

2016年9月，房價繼續上漲 關鍵詞：調控
——濟南離限購還有多遠？

　　8月份以來，濟南市出臺了按月委托提取公積金的政策，職工與公積金管理中心簽訂協議后，每月15日公積金中心會把上月的還款額自動轉入賬戶。這極大的簡化了公積金的使用流程，也讓購房者還款壓力更小了。這個政策對樓市“金九銀十”帶來了積極影響，9月份濟南房價依然上漲成為了定局。

　　不過，一路飆升的房價，讓購房者恐慌，也讓不少開發商心慌，再這么漲下去，濟南會不會像其他二線城市一樣，遭遇政府新一輪的調控政策，實施“限購”踩剎車?

　　目前，與濟南相似的房價“瘋長”城市有的已“頂不住了”。8月31日，排在房價全國第九位的武漢，連夜出臺調控新政。這是繼合肥、南京、廈門、蘇州二線城市“四小龍”之后，第五個收緊政策的二線城市。新政實施后第一周，武漢的日均成交量斷崖式下跌，僅為488套，而此前一周的日均成交量超1200套。隨之而來的是業內對房價漲幅前10名城市大范圍恢復“限購”的猜想。近期也有消息稱，濟南相關部門已開展關于限購政策的前期調研。

　　濟南這一輪房價上漲大潮，何時會出現拐點，讓我們拭目以待。